观点直击|美的置业继续蛰伏郝恒乐：谈恢复为时尚早（实录）
观点网作为过去几年最为谨慎的房地产企业，美的置业依旧没有改变它的保守策略。资料显示，2023年美的置业营业收入为735.65亿元，与2022年基本持平，同比下降0.1%。对应入账销售金额716.79亿元，也与2022年持平，微降了0.7%左右。利润方面，毛利同比下降25.0%到84.84亿元，毛利率约11.5%，较2022年水平有3.9个百分点的降幅；经营利润43.07亿元，同比下降37.0%；核心净利润下降41.7%至22.56亿元；同时，公司拥有人应占利润下降47.1%至9.14亿元。但这并不令人意外，一方面，美的置业近几年一直在调整项目土储结构，退出部分弱三线和四线城市，包括大理、柳州、中山、舟山、台州、泰州等。去年中期，管理层已经提示：“集中资源深耕战略城市，销售过程中会有序控制资产的出清，不排除毛利率会受到一定的影响。”另一方面，利润的下降也是因为物业开发及销售成本和存货计提减值不断增加，都是房企们普遍面临的问题。财务报表上，这两项体现为“物业开发及销售成本——包括建设成本、土地成本、资本化利息开支”和“在建物业及已竣工待售物业撇减”。其中，2023年内美的置业集中进行了大额计提，计提金额41.21亿元，是2022年全年18.55亿元的2倍有余。“资产的减值我们从2019年开始（集中）做“，执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示，当时做资产减值，主要因为行业出现了周期问题，整个市场几乎已经见顶。据统计，2019年至今美的置业的减值计提数额已达97.76亿元。据分享，该公司主要是通过两个维度去做，“首先是比较冷的城市，人流数非常让人担忧的城市项目，会做一些减值准备；另外是重点的商办、车位，我们会比较客观的进行准备。“林戈说。美的置业未雨绸缪的行动持续了数年，包括上面提到的调结构。管理层分享，2021年开始，美的置业就陆续通过股权归编的方式进行项目收并购，完成了21个项目股权收购，同时退出了24个项目。其中，21个项目收购是通过10亿现金撬动98亿权益货值。另一方面，美的置业减少了在土地市场的投放力度，2021年之后，2022年只新增了一块土地。而2023年仅分别在广州、长沙、佛山等城市获取5幅地块，投入成本22.4亿元，新增货值约70亿元，拿地销售比低至3.4%。减少拿地、调结构、保现金流，这是美的置业出于作为民营房企的一种自我保护意识。董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐提出，2024年美的置业将继续坚持过去几年的较保守策略。包括在城市布局方面，投资战略以作减法为主，由多到精，存量加快去化，做结构的调整，深耕更加有潜力，具备一定优势的核心城市；第二，是继续做负债的优化，降负债做结构优化，确保在负债、融资、偿还等方面不会出任何问题；第三是坚持多元化。他表示，目前房地产行业还是比较严峻，存在很多不确定因素，“2021年以来，整个行业在动态出清，供给侧下降比较多，2024年还是持续筑底的过程，这个情况下谈恢复还是为时尚早。“但同时，城市分化，企业分化，竞争格局的变化之中，也出现了一些契机。美的置业目前的策略，正是从中找到一些结构性机会。总体上，企业目前阶段的任务还是要安全活下去，不至于出局，还要留在牌桌上。因此，美的置业还是会蛰伏。执行董事兼副总裁王全辉补充，对规模的追求不是美的置业最关注的，今年公司更加关注现金流的安全问题。2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放。因此，美的置业2024年的销售目标定为550亿元左右。货值铺排上有400-500亿是新增货值，也有接近700亿左右库存，整体供货约1100-1200亿元。据了解，美的置业2023年全年销售金额为658.5亿元。按此计算，新一年销售规模将下降16.5%左右。截至今年前2个月，美的置业合同销售金额约61.7亿元，较去年同期下跌约59%。投资上还是会坚持调仓换仓，包括最新在1月已斥资4亿元整合了宁波美的合景·美云和府项目。业绩会上，管理层并没有给出具体投资指引，但估计还是不会太积极。财务方面，美的置业保持了良好的状态。三道红线保持了绿档，扣除预收款后的资产负债率67.3%，净负债率35.8%，现金短债比1.44倍。债务结构方面，截至2023年12月31日，美的置业有息负债总额为380.7亿元，同比下降了21.4%。其中短期债务约120亿元，对应现金及现金等价物175.53亿元。撇除受限制现金25.39亿元、预售监管资金17.7亿元之后，能动用的现金约132.44亿元，也能覆盖短债。林戈称：“对于民营企业来说，（融资上）分化已经很明朗，保持财务稳健的民营主体，融资还是很正常的。”另外，美的置业拥有较强大的股东背景，且没有外债，这帮助该公司在去年融到了更多资金。包括在4月、8月、9月和11月分别发行了5次债券，成功融得46.2亿元。2024年以来，美的置业已在1月完成发行14.4亿元中期票据，利率4.96%；3月，再成功发行4亿元供应链ABS，发行利率4.56%，是2024年民营房企首笔纯信用ABS。以下为美的置业2023年全年业绩发布会实录节选：现场提问：管理层对当前市场复苏的判断？财务状况方面，如何展望民营开发商的融资环境和今年的融资情况？郝恒乐：当前的市场大家还是感同身受，整个行业还是比较严峻的，存在很多不确定因素。基本面上，我们看到居民的收入和就业，包括当前的信心和预期相对较弱，这种情况下，房地产行业肯定面临这些问题。大家也看到，2021年以来，整个行业在动态的出清，供给侧下降比较多，2024年还是持续筑底的过程，这个情况下谈恢复还是为时尚早。其中有一些机会，包括城市分化、企业分化、竞争格局的变化，包括每个企业业务和产品结构性的分化等，我们想在这个阶段找一些结构性的机会，为未来的发展奠定基础，这是2024年的情况。同时我们也可以看到有利因素，比如说政策的稳定，房地产行业政策不断出台，包括金融机构对健康稳定的房企进行支持，加上供需两端，需求虽然有一定过程，但我认为有利因素还是在不断的叠加，不断的出现。因素叠加之后，意味着房地产市场还可以回归到良性健康的发展轨道，这是很值得期待的，但这个过程企业要安全的活下去，不至于出局，还要留在牌桌上。美的置业还是在蛰伏，不断打造自己的能力，进行结构优化，寻找新的机会。林戈：关于融资方面，我认为这几年的整个融资环境和融资市场并没有发生非常大的变化。从融资来说，现在央企国企还是保持了优势，这是天生的优势，对于民营企业来说，分化已经很明朗。保持财务稳健的民营主体，融资还是很正常的，同时股东背景还是有助于考虑的，出现财务困难的企业会相当紧张，这是信用融资的方面。融资品种上，尤其是2023年，新融资市场的融资非常大，开发端融资比较稳定，现在美的置业拿的新项目大部分都是优质项目，对银行来说也是好的资产，银行是抢着给我们投放，我们也做到了2.9%的水平线。对于资产类别的融资来说分化非常明显，美的置业去年融资非常顺畅，一方面基于这些年坚守财务纪律，有多家合作的背景，包括银行、信评机构对我们加持，去年发了非常难得的中票出来，资金非常充裕。2024年开局非常不错，目前来看中票发放反应非常好。另外，从前年现金铺排来看，我们还是坚持了资金预警体系，在过去行业没有碰到困难的时候就已经作了资金预警，从12月到18月再到24月。2021年出现比较明显的挑战，我们就加强了资金预警。对投入是非常关注的，目前是分为两级的，12月和18月，保证项目的资金安全。预警对我们整个的铺排来说非常重要，保持了美的置业在资金链管理上的话语权。2024年偿还压力并不大，从短期债务来看是120多亿，每个月只有10亿左右。目前在市场艰难的情况下，我们前3个月也能够保证30-40亿的回款，并没有什么压力。美的置业所有的资金铺排都把未来要兑付的资金作好了预留和充分准备，在2024年，我相信行业不会更差，即使行业有挑战，美的置业也做好了准备。现场提问：公司怎样展望2024年的销售目标和销售策略？是否有进一步资产减值压力？王全辉：回顾2023年4季度的情况，市场还在持续下行，1-2月份大家也看到数据，下行了50%以上，整个市场还处在持续筑底的过程。因此，大家也看到近期头部的优质房企也面临一些困难，说明现在市场已经是非常严峻的情况。对规模的追求不是我们最关注的，而是更加关注现金流的安全问题。2024年的策略是首先要保证现金流安全，把规模往后放。但我们还有年度的预算目标，2024年销售目标是550亿左右，货值铺排上有400-500亿是新增货值，也有接近700亿左右库存，整体供货约1100-1200亿。林戈：关于减值这一块的情况，资产减值我们从2019年开始做，当时做资产减值基于几方面考虑，那个时候出现了周期问题，整个市场已经有点见顶了。我们整个减值准备已经到了将近100亿，主要是两个维度：首先是比较冷的城市，人流数非常让人担忧的城市项目，会对整体的业态作一些减值准备；另外是重点的商办、车位，我们会比较客观的进行准备。2023年总共减值了41亿，目前为止存量是65亿，除了市场客观情况之外，更重要的一点是行业周期的长足性。行业也许没有见到底，也可能已经触底，会逐步回暖。我们做了准备之后，未来如果行业逐步回暖，会反过来增厚我们的资产。现场提问：可否介绍一下美置服务及睿住建科等其他想要重点发展业务？郝恒乐：美的置业在服务和科技化方面投入了很大的精力，服务规模大家也看到，在稳定持续的增长。这两年的交付量也在稳的增长，付对物业服务稳定增长提供了根本基础。另外，大家可以看到美置服务也在第三方业务拓展，非房业务拓展也在持续发力，比如说产业园优势服务拓展，还有商写、学校、医院等等非房业务的拓展也在稳步推进。在这些新的第三方业务拓展方面，我们坚持质量优先，强调拓展项目的现金流状况、利润状况、项目持续稳定性是优先的，也不是简单强调拓展的规模。规模如果不是优质的，那么我们宁可放弃，不希望今年拿了项目以后再退出，这样对企业伤害是很大的。这是房地产企业规模导向下的教训，我们讲究质量优先、稳扎稳打，做一成一。2023年经营性业务的会计收入包括商业运营等超过20亿以上，整体利润率水平达到了10%以上，这是在行业当中相对不错的。另外，房地产和科技赛道包括建筑工业化、智能化，包括设计咨询业务，美的置业形成了自己独有的品牌，而且这个品牌在行业内的认可度越来越高，交付量和市场占有率也越来越高，具备了一定的独立、完全市场化运作的基础和能力。刚才大家也看到产品模块化，海外市场我们取得了一定成效，锁定了未来3年的业务规模。收入方面，我们可以看到建筑科技赛道收入稳定增长，2023年签约额是17亿，相信这都会在今年予以转化。会计收入达到了15亿，整体盈利能力在稳步培育和上升阶段，利润率达到了综合5%的水平，主要是前期培育阶段。美的置业持续不断作研发投入，持续不断作营销渠道和to C渠道的非营收入，这是能够打基础的，相信通过研发和营销渠道的基础打造和完成，利润率水平会持续不断的稳步上升。现场提问：大股东能给到公司的支持主要有哪些方面？林戈：美的置业有大股东，这让我们非常自豪，有几个方面值得我们自豪：第一，股东是品牌的光环，有大品牌的加持，美的置业从四线城市深耕到二线一线，走到今天，大股东是光环，也让美的置业取得了市场的信任。第二是基因，股东给了美的置业基因，从郝恒乐总到管理层都是美的大集团成长起来的，管理内功有非常深厚的基础，我们心系股东，从容面对市场变化，这是一个文化。第三，股东给美的置业直接的支持，过去两年美的置业在派息过程中，股东选择了以股代息，有20亿分红留在公司主体，支持公司运营。在整个市场融资的端口上，股东也给了我们非常多的支持，股东提供反担保，中票方面提供了70亿反担保。还有一点非常重要，美的置业在融资端口有大的体系、大的背景，我们享受到非常多的好处。行业非常困难，美的置业能够坚持走下来，离不开股东在行业非常艰难的时期给我们的鼓舞。到今天为止股东都会不遗余力给我们打气，同时给我们作极限压力测试和应急方案，这都是股东给我们的支持。希望美的置业能够经受考验，迎来第二个周期的新的美的置业。
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