谷底一年|建业新生活的两件事
编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道--“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。观点网近几年，地产行业调整转型，与该行业强关联的物企急于和关联地产商进行隔离，回归独立性，探索适合自身发展的路径。建业新生活也在积极兑现2020年上市时对投资人的承诺，逐步去地产化，减少关联交易。为弥补去地产化降低的收入，管理层表示会积极拓展业务的范围，寻找新的盈利点。整体上看，当下房地产行业，房企尤其是民营房企几乎不拿地，造成开工减少，随后两三年交房量也会减少。因此，物管行业想要提高增速是困难的，未来需要更加注重服务品质及业务创新，而建业新生活也正是在这方面下功夫。去地产化2020年5月15日，建业新生活在港交所敲钟上市。招股书显示，2017年-2019年贸易应收款总额分别为1.56亿元、2.48亿元及6.78亿元，其中来自关联方的占比分别为25.6%、32.87%及72.51%，呈现出对关联方的依赖不断上升。管理层当时向投资人承诺，要逐步去地产化，尽可能减少关联交易。至2022年度业绩说明会上，管理层进一步表示，对完成这个承诺非常有信心。从近些年贸易应收款变化看，虽然来自关联方贸易应收款总额仍占比较大，但2022年度末及2023年中期，建业新生活受地产关联方影响有明显减小趋势。数据显示，2021年末、2022年中期、2022年末及2023年中期，建业新生活贸易应收款分别为17.95亿元、23.46亿元、26.28亿元及28.34亿元，其中关联方贸易应收款分别为11.37亿元、15.53亿元、16.92亿元及17.34亿元；各期间分别新增6.28亿元、5.51亿元，2.82亿元及2.05亿元，来自关联方新增分别为4.82亿元、4.15亿元、1.4亿元及0.42亿元。2021年末是建业新生活应收账款出现大幅增长的时点，年度财报中指，主要是由于在管面积持续提升造成贸易应收款增长49.46%至17.95亿元。其中，关联方贸易应收款11.37亿元，占比63.34%，贸易应收款主要来自物业管理服务及相关增值服务。2021年下半年，恒大正式暴雷后，地产行业流动性危机开始蔓延，来自关联地产方的应收款项风险上升，摆脱关联方拖累也成为物企不得不思考的问题。2022年度末，建业新生活因为关联方导致应收款的绝对数额有所上升，为此进行了2.02亿元贸易应收款项减值拨备。这一时段，多数物业企业也都进行了计提。例如，融创服务2022年对关联方计提14亿元坏账，对归母利润约有10亿元影响，使得业绩亏损。招商积余2022计提存货跌价准备约6903万元，计提信用损失准备约2016万元等。去地产化的问题不止于此，对比来看，建业新生活在2023年及2022年中期，来自建业集团的收入分别占该集团收入的11%及33%，差距较大。“我们2023年提出去地产化，所以整体营收下降了比较大的比例。”建业新生活管理层曾如是介绍。外拓节奏前些年物企上市潮中，地产方对物业企业的支持是资本市场估值重要指标之一。但近年来物企的独立性和成长能力备受关注，第三方外拓已经是衡量标准之一。2020至2022年，建业新生活总在管面积分别为1亿平米、1.36亿平米及1.58亿平米，同比分别增长75.5%、35.9%及15.3%，增长幅度有所放缓；其中，来自第三方物业开发商在管面积分别占总在管面积比例为45.1%、53.8%、56.3%，外拓面积超过一半。2021年至2023年中期业绩显示，建业新生活总在管面积中外拓部分占比持续增长，接近总在管面积六成，成效较为明显，分别占同时期比例为48.2%、54.2%及58%。面对目前住宅新开工面积及销售面积下滑，物企在管规模拓展压力也在增加。过去一年，建业新生活想要在外拓方面回归有质量的增长。例如，2023年中期业绩会上，管理层表示，整个集团控制了外拓节奏，因为过去几年外拓增长非常多，这两年想要有质量的增长。对于过去几年一些付款不好的项目，建业新生活主动撤场，对于亏损项目也有意进行控制。事实上，建业新生活对外拓项目每年都会进行评估，评估之后再复盘，未达要求的项目会主动退出，例如2023年主动退出超过了1000万平米。而且，建业新生活外拓区域主要集中在省内，在河南18个地市都有分公司，对当地项目比较熟悉，可以提前对项目进行研判，控制管理半径，保证服务质量。2023年中报显示，建业新生活物业管理服务覆盖河南省全省18个地级市（以及102个县级城市中的101个县级城市）及河南省外（包含陕西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7省），且集团服务953项物业中逾250万名业主及住户。管理的各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校、医院、城市服务、厂房、公园及政府机关物业。2023年中期业绩会上，建业新生活管理层公布了下一步外拓安排，表示因为中原建业和建业地产整体上都在逐渐收缩，计划进行存量市场外拓，对一些学校、医院、园区要进行重点发力，同时对存量市场的老旧社区也要进行重点跟进。另外在城市服务方面，主要采用合资形式，且集中在河南，都是建业控股的。据建业集团官微的披露信息，建业新生活2023年全年新增在管面积2513万平方米，其中第三方新增占比达到77.36%。截至2023年12月31日，物业在管面积1.82亿平方米，同比增加16%；合约面积2.88亿平方米，同比增加6.2%。截至2023年11月30日，建业新生活总在管面积中住宅（含底商）面积占比63%，公建占比10%，城市服务占比8%，商写占比2%，其他类型占比17%。重心调整2023年，建业新生活进行了业务分拆调整，由此前物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三条业务线，变化为物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。对此，建业新生活管理层曾表示，业务调整是回归初心，未来将做好两件事，一是最传统的物业管理，这是根基。比如“四保一服”要做好做透，提升业主满意度；另一件事，成立生活服务部，做好小区内业主的服务和生意。业务线调整前，建业新生活物业管理及增值服务收入占收入比重较高，但同比有所下滑。生活服务占比小，而且收入及毛利率也在下滑。截至2021、2022年度末，建业新生活物业管理及增值服务收入分别为30.4亿元及28.81亿元，占收入比重分别为84.50%及91.50%，毛利率分别为32.1%及32.6%；生活服务收入分别为4.07亿元、1.82亿元，占总收入比重分别为11.3%及5.8%，毛利率分别为26.6%及21.9%。从调整后的数据看，建业新生活物业管理服务占收入比重总体升幅较大，由2022年中期的52.40%升至70.20%，同时毛利率上升了6.8个百分点，印证回归基础物业管理的效果明显。社区增值服务占收入比重变动幅度则不大，2022年中期及2023年中期分别为21.6%及22%；毛利率有所下降，由37.8%降至31.5%。目前，建业新生活增值服务方面主要是提升社区覆盖率，以新零售板块为例，该领域竞争非常激烈，毛利率提升也比较难。据了解，建业新生活增值服务主要包括6大业务（共计18项）+支持板块，形成了“6+1”模式。6大业务具体指新零售、美居、美家、不动产、空间、案场，其中新零售板块下包括线下零售、线上平台及电商创新。未来，还将持续挖掘细分与客户相关的生活服务项目，迭代“6+1”模式更多的可能性。建业集团官微披露的数据显示，截至2023年末，“建业+”平台独立访客（UV）377.7万，平均月活跃用户42万人，浏览量（PV）18220.7万，月均浏览量1518.4万。值得一提的是，建业新生活在管面积较为集中，尤其在中西部地区管理密度大，未来增值服务上的收入和利润值得期待。谷底一年 | 在谷底，走向上的路。
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