北京新房，悄悄涨价？
近日，北京规自委网站又上线了3宗待拍宅地，分别位于朝阳十八里店朝阳港、石景山新首钢国际人才社区、昌平新城东区南邵镇。3宗地总面积约19.54万平，建筑规模约46.63万平，交易起始总价129.6亿元。两个关键点。首先，都是真正的临铁房。其次，相较于周边在售新房项目，待入市地块未来销售指导价，都上涨了2-3千元/平。1.先来说说关注度较高，也率先火速转正的石景山新首钢国际人才社区地块。位置上来看，西五环外，就位于北京新晋网红新打卡地首钢园区内，紧邻地铁11号线北辛安站。期房指导价7.8万元/平米，现房8万元/平米，浮动范围±8%。东侧1.2公里就是去年拿地的中海长安誉7.58万/平，再远一点是越秀·天樾7.48万/平，曾经扎堆出让的首钢园东南区新房项目均价也基本7.5万/平左右。新入地块期房指导价拉到7.8万/平，已经基本持平西四环外新房价格。作为组合宅地，其中1609-014、019 地块是 R2二类居住用地，容积率2.7/2.8，限高80米，总建面12.47万平，妥妥的大型高层社区，并在建筑立面等有设计引导要求。另外的018、032是F3其他多功能用地。整个地块挂牌出让起始价为人民币52.5亿元，设定土地合理上限价格60.375亿元。起拍价就不低，对于开发企业资金和操盘实力要求高，加上近两年包含石景山在内的京西新房市场趋于饱和，竞到现房的概率不大。2.更明显是在给在售新房项目“抬轿子”的，是朝阳十八里店朝阳港地块。这已经是十八里店板块出让的第三种宅地，距离十八里店地铁站更近，销售指导价7.8万元/平米，浮动范围±8%。前面两地块都是由金隅拿下，也就是金隅昆泰·云筑和云筑二期，今年1-7月两项目累计网签335套，销售金额超30.5亿，成交均价在7.5-7.6万/平。这么来看，新地块销售指导价涨了3千/平。该地块交易起始价25亿元，设定土地合理价格上限为28.75亿元，触及上限后，摇号（交高标），最高楼面价5.18万/平。起拍总价不高，房地差也足够，还有人大附朝阳学校的利好，目测是这批三宗地中，最容易被“抢”的。唯一存在的问题是，地块形状为倒三角形，楼栋排布上需要费些心思。另外，在地块开发条件中，出现“要求满足轨道交通安全防护相关要求，建议结合轨道站点进行一体化开发设计”，也有可能会挡掉一部分缺乏相关经验或实力的开发企业。3.最后是昌平新城东区地块，也是该板块继梧桐山语后，供应的第二宗宅地。梧桐山语7月底开盘，当天官宣热销308套。网签速度很快，仅上周（8月14-20日）网签42套，成交均价约4.5万/平（销售指导价5.3万/平）。新地块距离地铁北邵洼站更近，西侧就是昌平新城滨河森林公园，从整个昌平新城东区规划来看，位于多元消费体验区。销售指导价5.5万/平，浮动范围±8%。看来梧桐山语后面可以考虑涨价了。新地块挂牌出让起始价为人民币52.1亿元，起拍楼面价2.49万/平，设定土地合理上限价格59.915亿元。用地规模为107180.672平米，地上规划建筑规模约219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地规模约95081平米，地上规划建筑规模约为209177平米，容积率为2.2，控高45米。50多个小目标的起拍价，对于大多数房企来说，压力还是蛮大的。4.截至目前，北京2023年共土拍12次，成功出让33宗宅地，实现土地出让金约961.35亿元。4月份北京曾举办商品住宅用地推介会，共列出今年拟上市的73个地块，这样看来只完成了计划的不到一半。不难预测，接下来的4个月，北京土地市场供地节奏将会加快。但问题在于，没啥好地。前八个月，北京土地市场还是结结实实拿出来一批好地的，包括海淀双新村、亦庄X47、朝阳奶西、丰台青塔、昌平朱辛庄、大兴西红门等，也因此出现过45家房企摇号，全国脸生房企齐聚北京的盛况。接下来还有谁？严肃君能想到的只有昌平朱辛庄剩余地块和海淀永丰南，还不一定今年能上。只能通过销售指导价上浮，给周边在售新房项目悄悄“抬轿子”。但最终还要看，这批北京新房能不能卖到销售指导价。互动时刻：对于北京土地市场未来走向，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~
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